Dispensasjon i byggesak: Når trenger du det, og hva skal til?

Et byggeprosjekt kan være fullt gjennomførbart teknisk, men likevel være i strid med reguleringsplanen eller andre bestemmelser som gjelder for eiendommen. Da kan være behov for å søke om dispensasjon.

Et problem oppstår når dette oppdages for sent. Hvis prosjektet allerede er prosjektert eller sendt til kommunen før dispensasjonsbehovet er avdekket , vil byggesaken kreve nye vurderinger, ny nabovarsling og høring, og utvidet saksbehandlingstid hos kommunen.

Derfor bør spørsmålet om behovet for dispensasjon avdekkes tidlig: er tiltaket i strid med gjeldende planer og regelverk, og finnes det et godt nok grunnlag for å be kommunen gjøre et unntak?

Hva er dispensasjon i en byggesak?

En dispensasjon er et unntak fra en bestemmelse som ellers gjelder for en eiendom, bygg eller tilak. .

Det kan for eksempel være bestemmelser i en reguleringsplan eller kommuneplan, krav til byggegrense eller andre regler gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.

Det er kommunen som behandler søknaden og vurderer om vilkårene for dispensasjon er oppfylt.

En dispensasjon endrer ikke selve planen eller bestemmelsen det dispenseres fra, og gjelder kun for det konkrete tiltaket som omsøkes

Når trenger du dispensasjon?

Behovet oppstår når det du ønsker å gjøre ikke er i samsvar med reglene som gjelder for eiendommen eller tiltaket.

Derfor er første steg ikke å begynne å skrive en dispensasjonssøknad. Først må det avklares hva tiltaket faktisk er i strid med.

Det kan kreve gjennomgang av gjeldende reguleringsplan, kommuneplan, gjeldende regelverk og tidligere tillatelser.,

Dette kan for eksempel være et bygg somkommer i konflikt med en byggegrense, angitt arealformål, tillatt utnyttelsesgrad eller tillatt høyde.

Hva skal til for å få dispensasjon?

At du trenger dispensasjon betyr ikke at kommunen kan gjøre unntak uten videre.

Plan- og bygningsloven setter vilkår for når en dispensasjon kan gis.

Kommunen kan ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det søkes unntak fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse, eller nasjonale eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt.

[Facts]

I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.

Det betyr at en god dispensasjonssøknad må handle om mer enn hvorfor tiltakshaver ønsker løsningen.

Søknaden skal forklare hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra, hvilke hensyn bestemmelsen skal ivareta, hvordan tiltaket påvirker disse hensynene og hvilke relevante fordeler og ulemper dispensasjonen vil medføre.

Dispensasjon fra reguleringsplan

Reguleringsplanen bestemmer hva et område kan brukes til og kan inneholde detaljerte rammer for utviklingen. Et prosjekt som avviker fra planen kan derfor være avhengig av dispensasjon før kommunen kan godkjenne tiltaket.

Hvor stort avviket er, og hvilke hensyn bestemmelsen skal ivareta, har betydning for vurderingen.

Det er også viktig å skille mellom et avvik som kan vurderes gjennom en dispensasjonssak, og et prosjekt som i realiteten innebærer en større endring av det planen legger opp til. I slike saker kan det bli aktuelt å måtte søke om en planendring.

Dette bør avklares tidlig,

En dispensasjonssøknad må være begrunnet

Plan- og bygningsloven krever en begrunnet søknad. Det betyr at det ikke er nok å vise hva man ønsker å bygge og be kommunen gjøre et unntak.

Søknaden må gi kommunen et tilstrekkelig grunnlag for å vurdere lovens vilkår. Det bør komme tydelig frem hva det søkes dispensasjon fra og hvorfor vilkårene etter plan- og bygningsloven vurderes som oppfylt.

Relevante tegninger, situasjonsplan og annen dokumentasjon må også følge søknaden

Naboer skal som hovedregel varsles før kommunen treffer vedtak om dispensasjon, og det kan være aktuelt med høring til andre relevante myndigheter.

Manglende dispensasjon kan forsinke byggesaken

Dette er en viktig grunn til å kontrollere planstatus og regelverk før søknaden sendes.

Hvis byggesøknaden forutsetter et avvik fra gjeldende plan, og dispensasjonsspørsmålet ikke er håndtert, kan saken ikke tas til behandling

Det kan bli behov for, å ettersende begrunnet søknad om dispsensasjon , ny nabovarsling eller innhenting av uttalelser fra andre myndigheter.

En tidlig plan- og byggesaksvurdering kan derfor være like viktig som selve utformingen av dispensasjonssøknaden.

Kan du søke om dispensasjon selv?

Det avhenger av byggesaken.

I saker der tiltakshaver selv kan stå for søknaden, kan tiltakshaver også sende dispensasjonssøknaden. Dersom dispensasjonssøknaden inngår i en byggesak med ansvarlige foretak, vil ansvarlig søker normalt håndtere denne som del av byggesaken.

Det viktigste er at søknaden er knyttet til riktig bestemmelse og gir kommunen et godt nok grunnlag for vurderingen.

Head Energy PA bistår med dispensasjonssøknader

Head Energy PA bistår private og profesjonelle tiltakshavere med byggesaker og dispensasjonssøknader.

Vi kan blant annet bidra med å kartlegge hvilke planer og bestemmelser som gjelder, avklare dispensasjonsbehov, utarbeide søknad og bistå i dialog med kommunen og andre offentlige myndigheter.

Med juridisk byggesakskompetanse kan vi også bidra til å få sentrale problemstillinger frem tidlig, før de skaper unødvendige omveier senere i prosjektet.

Skal du utvikle eller endre en eiendom og ser at tiltaket ikke er i samsvar med gjeldende plan eller andre bestemmelser? Ta kontakt med oss for en tidlig vurdering av saken.

‍